Контактный телефон
8 (3952) 503-560
8 (3952) 533-333
Наш офис
г.Иркутск, ул.Советская д.96

Новости

Депутаты также предложили упростить существующие нормы регистрации прав на дачные дома

Комитет Госдумы по госстроительству и законодательству предложил восстановить «дачную амнистию», которая действует в России уже 13 лет, до 1 марта 2022 года. Об этом сообщает «Парламентская газета». С таким же предложением 17 апреля выступил премьер-министр Дмитрий Медведев.

Сейчас упрощенный порядок регистрации прав собственности жилья, дачных и садовых домов, а также хозпостроек на земельных участках действует до 1 марта 2020 года. Однако в результате масштабной садово-огородной реформы в стране «дачная амнистия» по сути перестала действовать.

В профильном комитете Госдумы считают, что необходимо восстановить и продлить упрощенный порядок регистрации в отношении жилых домов, жилых строений и садовых домов, которые построены на земельных участках, предоставленных до 4 августа 2018 года. Инициатива депутатов подразумевает, что права на такие постройки нужно оформлять, как и раньше — предоставить документы на земельный участок и технический план объекта, отмечает парламентское издание.

Также депутаты предложили бессрочно распространить упрощенный уведомительный порядок строительства загородной недвижимости. Для жилых и дачных домов, которые начали строить до 4 августа 2018 года, предложили подавать только одно уведомление — об окончании строительства.

Сегодня приобрести земельный участок в садоводческих и огороднических товариществах можно без проведения торгов, выделения отдельного участка из дачного товарищества и регистрации его границ в ЕГРН, что требует межевания всей территории и отдельного участка, а также регистрации этих данных. Данная норма утратит свою силу с 31 декабря 2020 года, поэтому ее предложили также продлить до 1 марта 2022 года, говорится в публикации. До этого срока предлагается распространить правила об определении максимальных цен на межевание земельных участков.

Как построить жилой или садовый дом по новым правилам
С 1 марта 2018 года в России закончился упрощенный уведомительный порядок строительства и ввода в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов на дачных, садовых участках и в населенных пунктах. Теперь требуется получить разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Автор: Сергей Велесевич.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5cc2f2449a7947d1e412e8b5
В 2019 году застройщикам предстоит перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Как будет работать новый механизм и как люди смогут им воспользоваться — рассказываем в коротких карточках

В 2018 году началась самая значимая реформа строительной отрасли в России с 2004 года — летом 2019-го застройщикам предстоит перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства должно обеспечить безопасность и надежность вложений средств граждан в строительство жилья, сделав невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Как будет работать новый механизм и как люди смогут им воспользоваться — рассказываем в коротких карточках.

С 1 июля 2018 года деньги за покупаемые в новостройках квартиры перестанут напрямую передаваться застройщикам, а будут находиться на специальных счетах эскроу в банках, называемых эскроу-агентами. Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что деньги за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и депонируются (замораживаются) на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов делает невозможными ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Покупка
Как оформить ипотеку при использовании счета

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволит максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить ипотечный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации). И в том и в другом случае у заемщика будут равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась. После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Финансирование
Откуда застройщик будет брать деньги на строительство дома

Банки будут выдавать застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов. Счета эскроу будут открываться в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу станут источником дешевого фондирования по кредитам застройщикам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Риски
А если что-то пошло не так

Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю. Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита. Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Объясняют эксперты

«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»

Данила Литвинов, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ:

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»

Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, в при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.


Автор: Игнат Бушухин.


Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5caae41f9a79479fb7af9d10
В России увеличилось число видов разрешенного использования земельных участков

Каждый десятый дом в столице перешел на самостоятельное накопление средств на спецсчетах. О том, как выбрать банк и оператора, как можно использовать эти средства — в коротких карточках

Ранее оно уже перестало фигурировать во всех федеральных законах, кроме Кодекса об административных правонарушениях, напомнили в Госдуме

В Госдуме разработали законопроект о стимулировании россиян к накоплению первоначального взноса по ипотеке. Об этом сообщает РИА Новости со ссылкой на председателя думского комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова.
Что нужно предусмотреть паре, которая хочет купить жилье, но не планирует пожениться

1 марта завершится упрощенный порядок строительства дач. Что нужно успеть

С 1 марта вводится новый порядок строительства частных и садовых домов. Рассказываем, что нужно успеть до этого срока

До 28 февраля 2019 года владельцы дачных и садовых участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства (в границах населенного пункта), которые возводят или реконструируют жилой дом, могут успеть направить в уполномоченные органы уведомление в упрощенном порядке. С 1 марта для строительства частных домов потребуется получить разрешение на строительство, а после его завершения и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Рассказываем, как успеть заявить о стройке или вводе объекта в эксплуатацию в упрощенном порядке, какие документы необходимо подготовить и какие существуют новые требования по застройке дачных и садовых участков.

«Дачная амнистия» попросту утратила свое значение»

Михаил Африканов, руководитель проекта «Истринская долина»:

— С 1 марта можно смело забыть про так называемую «дачную амнистию», которую нам так регулярно продлевали, что это стало привычкой. Она предусматривала упрощенный порядок регистрации прав на отдельные объекты недвижимости — по декларации в простой письменной форме без разрешения на строительство дома или разрешения на ввод в эксплуатацию. Последний раз «дачная амнистия» была пролонгирована до 1 марта 2020 года, однако вступивший в силу 4 августа 2018 года Федеральный закон № 340-ФЗ настолько изменил порядок регистрации недвижимости и прав на нее, что она попросту утратила свое значение.

Что изменится

Согласно новому закону, с 1 марта заканчивается упрощенный уведомительный порядок строительства и ввода в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов на дачных, садовых участках и в населенных пунктах. С первого дня весны уже потребуется получение разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию. Все требования и нововведения касаются исключительно жилых домов. Для тех, кто захочет построить баню, беседку или сарай, по-прежнему не потребуется разрешений и уведомлений. После 1 марта для их владельцев ничего не изменится.

Зачем нужны новые правила

Как предполагается, уведомления должны защитить участки от самостроя и легализовать постройки, в том числе для их учета и сбора налогов. По оценке компании «Миэль-Загородная недвижимость», сегодня в Московской области официально учтены около 60–70% домов, по регионам эта доля существенно ниже, в лучшем случае 40%.


«Люди умеют считать очень хорошо»

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость»:

— С точки зрения удобства изменения в регламентации — это небольшой шаг к потребителю от государства. Однако итоговая цель — внесение всех объектов недвижимости на госучет и получение налогов. Люди умеют считать очень хорошо, особенно в текущих экономических условиях — и далеко не всегда выгода от регистрации строения превысит убытки от выплаты налогов. По большому счету, вся история с изменениями — это путь к полной государственной базе учета всех строений, базирующаяся на гражданском самосознании. Но если этот процесс и будет завершен, то только через 20–30 лет.

Что нужно успеть до 1 марта

До 1 марта 2019 года продолжает действовать упрощенный порядок для постановки на кадастровый учет и государственной регистрации права на садовые дома, на жилые строения, жилые дома, созданные (законченные строительством) на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства. Если заявить о строительстве до этого срока, то уже не придется получать разрешение на строительство, которое потребуется при регистрации дачи в собственность при отсутствии уведомления для администрации, поясняет управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов.

Если собственник земельного участка закончил строительство садового дома, жилого дома на земельных участках для ведения садоводства, дачного хозяйства, то нужно успеть в срок до 1 марта 2019 года подготовить его технический план и подать его вместе с заявлением для регистрации государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в Росреестр, поясняет юрист НЮС «Амулекс» Андрей Еремин. По его словам, предоставление уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов в этом случае не требуется.

Какие документы потребуются

До 1 марта 2019 года можно успеть подготовить технический план жилого дома или жилого строения без направления уведомления о планируемом строительстве и уведомления об окончании строительства, говорит юрисконсульт департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Гульнара Сабурова.

Уведомление не многим сложнее декларации: в нем указывается площадь застройки, планируемая высота дома, количество этажей, схема расположения строения на участке, дополняет Африканов. По его словам, если ваш план соответствует градостроительным нормам, вам его должны согласовать без проблем.

Проектная документация представляет собой документацию, определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства или реконструкции. Срок подготовки технического плана с учетом необходимости выезда специалиста на место для привязки жилых домов и садовых домиков к земельным участкам среднем составляет от пяти до семи дней, утверждает Еремин.

«Но даже если вы не успеваете, не паникуйте и не суетитесь. Помните, что именно на основании данных Единого государственного реестра недвижимости ФНС формирует имущественный налог. То есть кадастровый учет недвижимости нужен государству больше, чем вам. Поэтому никаких значительных препятствий на этом пути с 1 марта 2019 года не появится», — считает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов.

Сколько стоит проектная документация

Проект дома средней площадью 140 кв. м, по данным «Инком-Недвижимости», может стоить от 30 тыс. до 50 тыс. руб., если проект типовой — 10–15 тыс. руб. Отступление от типового проекта — это практически подготовка нового, соответственно, и затраты существенно увеличатся, предупреждает Сабурова.

Менжунов отмечает, что непосредственно для самого строительства потребуется рабочая документация (с подробными чертежами) и карта инженерных сетей — то есть разработка проекта под ключ обойдется уже примерно в 90–100 тыс. руб. Однако, как было отмечено выше, для соблюдения формальностей по отправке уведомлений о начале строительства потребуется оплатить около 15–20 тыс. руб. Сумма может быть и меньше, если дом занимает по площади менее 100 «квадратов».

Что будет, если не соблюдать требования

Если вы проигнорировали и старый порядок, и новый, то учтите, что в дальнейшем ваш дом может быть признан самостроем, что грозит сносом по решению суда, предупреждает Африканов. «В связи с этим риски приобретения проблемных дач в старых советских товариществах кратно возрастают. Если по документам зарегистрирован один дом, а по факту стоит другой, то последствия могут быть самыми неприятными», — говорит эксперт.

Что еще нужно знать. Полезные статьи о дачах и коттеджах

Как построить жилой или садовый дом по новым правилам

Дом вместо дачи: что изменит новый закон о садовых товариществах

Новые правила для дачников: как строить, чтобы не снесли

Сколько стоят дачи и коттеджи в Подмосковье этой осенью

Россияне смогут регистрироваться на дачах с 1 января 2019 года

Закрываем сезон: 5 главных советов при подготовке дачи к зимовке

Большинство коттеджей в Подмосковье стали покупать как основное жилье

Что грозит владельцам самостроев после принятия закона об их сносе


Автор: Сергей Велесевич.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5c6586bb9a794749bdefedad